Harga Properti di Indonesia: Kenapa Lebih Baik Sewa daripada Beli?
Kenapa Sewa Properti Lebih Menguntungkan di Indonesia, temukan juga kapan waktu yang tepat untuk membeli properti.
Kenapa Harga Properti di Indonesia Tidak Masuk Akal
Harga properti di Indonesia sering kali dianggap tidak masuk akal, terutama bagi masyarakat umum. Sebagai contoh, rumah dengan luas tanah 40 meter persegi dan luas bangunan 45 meter persegi di BSD dijual dengan harga 1,2 miliar rupiah. Bagi banyak orang, harga ini sangat tinggi dan tidak terjangkau.
Rasio Sewa vs. Nilai Properti yang Rendah
Salah satu alasan utama mengapa harga properti dianggap mahal adalah rasio sewa dibandingkan nilai properti yang sangat rendah di Indonesia. Misalnya, unit dua kamar tidur di Madison Podomoro City Central Park dijual dengan harga 1,15 miliar rupiah, sementara harga sewanya hanya 45 juta per tahun. Ini berarti rasio sewa terhadap nilai properti hanya sekitar 4% per tahun. Bandingkan dengan suku bunga KPR perbankan nasional yang rata-rata berada di angka 8,61%. Jika Anda mengambil cicilan untuk membayar 80% dari nilai properti ini dengan bunga rata-rata, Anda harus membayar sekitar 109 juta rupiah per tahun selama 15 tahun. Ini jauh lebih tinggi dibandingkan dengan biaya sewa tahunan yang hanya setengahnya.
Perbedaan Suku Bunga Antara Indonesia dan Amerika Serikat
Salah satu faktor yang membuat harga properti di Indonesia sulit dijangkau adalah suku bunga yang tinggi. Di Amerika Serikat, suku bunga KPR rata-rata hanya sekitar 6,35% setelah beberapa kali kenaikan oleh Bank Sentral, sementara di Indonesia rata-rata suku bunga KPR adalah 8,61%. Perbedaan kecil ini ternyata berdampak besar. Dengan pinjaman sebesar 1 miliar rupiah selama 20 tahun, selisih bunga 1,6% saja bisa membuat Anda membayar 236 juta rupiah lebih banyak.
Biaya Transaksi yang Tinggi
Selain suku bunga yang tinggi, biaya transaksi pembelian properti di Indonesia juga cukup besar. Ketika Anda membeli properti, Anda harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%, biaya notaris, dan biaya KPR jika menggunakan bank. Total biaya ini bisa mencapai sekitar 10% dari nilai properti. Ketika Anda menjual properti, Anda harus membayar Pajak Penghasilan (PPH) sebesar 2,5% dan biaya agen properti sebesar 2,5%. Jadi, total biaya transaksi bisa mencapai sekitar 15% dari nilai properti, yang bisa mengurangi keuntungan Anda secara signifikan.
Likuiditas yang Rendah
Properti bukanlah investasi yang likuid. Artinya, Anda tidak bisa dengan mudah mencairkan investasi Anda dalam bentuk uang tunai. Menjual properti bisa memakan waktu berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun. Sementara itu, Anda tetap harus membayar cicilan KPR dan biaya perawatan properti.
Kapan Waktu yang Tepat untuk Membeli Properti?
Meski ada banyak alasan untuk menyewa daripada membeli, ada saat-saat tertentu ketika membeli properti bisa menjadi keputusan yang bijak. Pertama, jika Anda berencana tinggal di properti tersebut dalam jangka panjang, minimal 5 hingga 10 tahun. Kedua, jika kebutuhan properti Anda sudah pasti dan tidak akan berubah dalam waktu dekat. Ketiga, jika Anda ingin merenovasi properti sesuai keinginan Anda. Keempat, jika pasar properti sedang mengalami penurunan dan Anda bisa mendapatkan harga yang lebih baik.
Sewa atau Beli Properti?
Memutuskan untuk menyewa atau membeli properti adalah keputusan besar yang memerlukan pertimbangan matang. Dalam kondisi pasar properti Indonesia saat ini, menyewa sering kali lebih masuk akal daripada membeli, terutama jika Anda masih muda, baru memulai karir, atau belum memiliki rencana jangka panjang yang pasti. Namun, jika Anda sudah memiliki rencana jangka panjang dan kebutuhan properti yang pasti, membeli properti bisa menjadi investasi yang baik.
